协信吴旭：各线城市，结局迥异

三四线城市：佳期不再来，未来很凶险

事实上，在几年前就不看好三四线城市的房地产市场。逻辑很简单，一方面，全国的人口都在老龄化；另一方面，具有购买力的年轻人口正在从三四线城市流向一二线城市。在这种背景下，三四线城市的老龄化将会比一二线城市更为剧烈，三四线城市居民的购买力也显着低于一二线城市，因此前者房地产市场的前景自然也会远远弱于后者。

没有想到的是，2017年成为三四线城市房地产市场较为*的一年，没有之一。2017年涌现出三家房地产销售额**过5000亿元的公司：碧桂园、万科与恒大，它们大部分销售收入来自三四线城市。问题在于，为何三四线城市房地产销售在2017年能如此*？这种*的格局能够持续下去吗？

 三四线城市房地产市场在2017年的热销，背后受到了两个难以持续的因素推动，且背后还蕴含了房地产市场行业集中度的快速提高。

**个因素，是棚户区改造的规模在2017年达到600万套的历史性峰值。所谓棚户区改造，是指国开行通过抵押补充贷款（PSL）管道从央行贷款，而地方再从国开行贷款，并对当地中低收入的棚户区居民进行货币化补贴的方式。我们的调研表明，在某些地方的县城，货币化补贴可能高达当地一套商品房的50%以上。截至2018年7月底，央行PSL的余额高达3.2万亿元人民币。这说明，三四线城市房地产市场在2017年的热销在很大程度上是由人为推动的，其部分目的在于帮助三四线城市去库存。这种政策驱动模式是很难持续的。也难怪，前段时间传闻棚户区改造政策可能显着调整，马上造成国内房地产股票集体大跌。

*二个因素，是三四线城市居民在2017年购房过程中，终于开始大规模加杠杆。在2017年之前，三四线城市居民在购房时要么不向银行贷款，要么向银行贷款的比例相当有限。然而在2017年，三四线城市居民在购房时开始大规模加杠杆。相关证据之一，是2017年的居民住房抵押贷款增速与2016年相比并未显着下降，而2017年一二线城市居民的购房规模在调控之下已经显着下降。三四线城市居民的收入本就偏低，通过加杠杆购房的行为也是难以持续的。

在2017年三四线城市房地产热销的背后，还隐藏了一条很重要的线索，也就是全国性大地产商正在快速洗掉三四线中小开放商的牌。在2017年之前，诸如碧桂园、恒大之类的全国性大地产商，经营领域主要以地级市为主，很少切入县城。然而在2017年，这些全国性大地产商*切入县城，而且采用了快速拿地、快速开放、快速回笼资金的“快销”模式。由于县城之前缺乏全国性大开发商开发的楼盘，因此当地高收入人群纷纷到这些楼盘购房。全国性大地产商通常3-6个月就能回笼所有资金。但全国性大地产商的楼盘热销，却使得当地中小开发商给当地高收入人群开发的楼盘陷入了滞销格局。在很多县城，全国性大地产商的热销与当地中小开发商的跑路是并行不悖的。这意味着，三四线城市的房地产行业集中度正在*提升。

此外，不少报道或调研显示，2017年三四线城市的房地产热销，其中很大一部分其实是投资盘，而非自住盘。所谓外地农民工返乡购房并自住的故事，其实只能解释其中很小一部分销售额。

综上所述，2017年三四线城市的房地产热销，受到多种不可持续因素的推动，因此注定是不能持续的。2017年事实上就是三四线城市房地产市场的较高点，未来则会盛况难再。短期来看，三四线房地产市场将会逐渐降温。中期内，三四线城市房地产可能加速下滑。流动性将会是三四线城市房地产市场面临的较大问题。试想，在老龄化加剧、年轻人流出的背景下，谁再来接当前购买投资盘的购房者手里的盘？